Miksi sijoittaa kiinteistöihin?

”Olohuone” baari/bistro -projektimme sai mielenkiintoisen käänteen, kun baaritoiminnan käynnistämisen sijaan eräässä liiketilassa päättyikin niin, että totesimme projektiryhmämme kanssa, että olisimme kiinnostuneita kyseisestä kiinteistöstä myös sijoitus mielessä. Saimme tarjouksen YIT:ltä, neuvottelimme, perustimme osakeyhtiön toiminnan alle, ja se oli siinä. Kaupat tehtiin ja vuokralainenkin liiketilallemme saatiin heti kättelyssä.
Kiinteistösijoittaminen tarkoittaa jonkin kiinteistön, esimerkiksi asunnon tai liiketilan ostamista ja tyypillisesti sen vuokraamista jollekin henkilölle tai yritykselle. Se on yksi muoto monien muiden sijoitusmuotojen kanssa. Tämän esseen tarkoitus on selittää yksinkertaisella tavalla, miksi kiinteistösijoittaminen kannattaa.
Osta, vuokraa, vaurastu -kirjassa on hienosti listattu 10 kohtaa, joissa perustellaan miksi sijoittaa asuntoihin. Kirjasin niistä ylös mielestäni oleellisimmat ja tiivistin ne teille, arvon lukija, selkeään muotoon.

Kuukausittainen kassavirta
Sijoitusasunto, jossa on vakituinen vuokralainen tuottaa tasaista tuottoa vuokratuoton muodossa joka kuukausi. Tässä tulee kuitenkin tietysti ottaa huomioon vuokralaisen valinta. Luotettavan ja pitkäaikaisen vuokralaisen löytäminen ei välttämättä ole aina helppoa.

Kohtuullisen vakaa hintakehitys
Kiinteistöt ovat sijoituksena muutenkin erittäin vakaita. Niiden arvokehitys on pitkälläkin aikavälillä hyvin maltillinen, eivätkä heilahtele samalla tavalla kuin esimerkiksi osakkeet.

Velkavivun käyttäminen
Koska kiinteistöt ovat omaisuutena niin vakaita, pankit myöntävät suhteellisen helposti niihin lainan. Kiinteistöt toimivat myös hyvin konkreettisena omaisuutena, joten ne käyvät hyvin esimerkiksi erilaisten pankkilainojen vakuudeksi.

Riskien hallinta
Pidemmällä tähtäimellä kiinteistösijoittaminen voi olla hyvinkin tuottoisaa ja suhteellisen pieni riskistä toimintaa. Nimittäin varsinkin useamman sijoituskiinteistön myötä positiivinen kassavirta on taattua ja yksittäisen kiinteistön riski pienenee.
Esimerkiksi mikäli yksi kolmesta sijoituskiinteistöstä ottaa takkiinsa vaikkapa jonkin ison remontin takia, pysyy kokonaiskassavirta edelleen positiivisena kahden muun kiinteistön vuokratuottojen ansiosta; riski on hajautettu.

Hyvät tuotot
Tuotto kiinteistön vuokraamisessa perustuu vuokran määrään (yllätys!) ja vuokran suuruuteen vaikuttaa oleellisesti kiinteistön sijainti. Usein noin 5-6 prosentin tuottoa pidetään jo melko hyvänä, mutta esimerkiksi 8-10 prosentinkin tuotto on täysin mahdollinen, vaikka ne ovat suhteellisen harvassa.
Tuottoa ei voida myöskään kuitenkaan laskea pelkästään vuokratuottoon. Kiinteistösijoittaminen on maratoonilaji. Kiinteistösijoittajan tulee tutkia esimerkiksi alueen tulevaisuutta; kuinka se kehittyy, rakennetaanko sinne uutta asutusta tai palveluita, kulkuyhteydet jne. Mikäli ostat kiinteistön alueelta, mikä kehittyy ylöspäin, myös omistamasi kiinteistösi arvo tulee nousemaan ja hyvin todennäköisesti saat myytyä sen pois vuosien päästä hyvällä voitolla.

Eettinen sijoitusmuoto
Esimerkiksi kultaan, kryptovaluuttoihin tai vaikkapa osakkeisiin sijoittaminen eivät suoranaisesti ”anna” mitään muille. Sijoitusasunto ja sen vuokraaminen sen sijaan tarjoaa jollekin kodin, joilla ei ole mahdollisuutta tai halua ostaa omaa asuntoaan.

Mitä tulisi ottaa huomioon sijoituskiinteistöä ostaessa?
Ihan ensimmäiseksi tulee miettiä tavoitetta ja tarkoitusta kyseiselle kiinteistölle. Mikäli päätät vuokrata sen, on sinun löydettävä siihen mahdollisimman nopeasti luotettava ja pitkäaikainen vuokralainen. On muistettava, että erilaiset kulut juoksevat kiinteistöstä jatkuvasti ja jokainen euro jää sinun henkilökohtaiseen tai yhtiösi maksuusi, kunnes löydät siihen maksavan vuokralaisen.
Vuokratuotto ja tuottoprosentti ovat oleellisia lukuja siinä kohtaa, kun mietit asuntoa tai liiketilaa sijoitusmielessä. Ne määrittävät sen, minkä suuruista tuottoa saat kyseiseltä kiinteistöltä ja että onko se kannattavaa. Vuokratuoton saa selville yksinkertaisella laskukaavalla:
Vuokra – hoitovastike x 12 / velaton hinta + remonttikulut + varainsiirtovero X 100
Pelkkää vuokratuottoa ei voida kuitenkaan tuijottaa, vaan sijoituskiinteistöä on katseltava laajemmin. On otettava huomioon myös taloyhtiön taloustilanne, tulevat remontit, hoitovastikkeen kehitys ja asunnon kunto. Myös koko alueen historiaa ja kehitystä on tutkittava.

Kiinteistösijoittamiseen kuuluu siis montakin erilaista asiaa, jotka tulee ottaa huomioon ennen kuin tekee mitään harkitsematonta. Kiinteistösijoittaminen on kuitenkin kokonaisuutena varsin hyvin sijoitusmuoto, joka tarjoaa taloudellista turvaa vaikkapa eläkepäiviä varten.

Lähteet: Joonas Orava, Olli Turunen: Osta, vuokraa, vaurastu (2013)
https://www.is.fi/asuminen/art-2000001260672.html