Asuntojen sijoitusmarkkinat

12.10.2018

Näyttökertoja 391

0 Kommentit

Kirjoittanut: Antti Eloranta - tiimistä Apaja.

Esseen tyyppi: Akateeminen essee / 3 esseepistettä.

Esseen arvioitu lukuaika on 6 minuuttia.

Antti / Rasmus

Alustus

Asuntomarkkinat ovat kehittyneet vuosien mittaan huomattavasti. Kiinnostus erilaisten passiivisten tulojen lisäämisestä on saanut ihmiset miettimään enemmän tulevaisuutta, kuin tämän hetkistä rahatilannetta. Viime vuosien saatossa onkin rakennettu huomattavasti enemmän asuntoja kuin 1980-luvulla, osittain kaupungistumisen takia, mutta myös osittain asuntosijoittamisen ansiosta. Passiivisista tuloista kiinnostuneet henkilöt ovat huomanneen asuntosijoittamisen olevan varma aikaisten eläkepäivien takaaja. Vaikka asuntosijoituksella ei saada tuloja sormia näpäyttämällä, houkuttelevat kymmenien vuosien päässä odottavat passiiviset tulot monia aiheesta kiinnostuneita. (Huru, 2016.)

Sijoitusasuntojen kiinnostuksesta kertoo myös markkinoiden kasvu. Suurin osa sijoitusasunnoista on kerrostaloyksiöitä tai kaksioita. Vuonna 2014 kerrostaloasuntoja rakennettiin noin 15 000, vuoden 2017 loppupuolella aloitettujen kerrostaloasuntojen vuosimäärä lähenteli 35 000. Suurin osa näistä rakennettiin PK-seudulle tai yliopistokaupunkeihin. Asuntoja sijoituskäyttöön on ostettu viimevuosina ennätysmääriä, mutta silti varohallinon mukaan asuntolainoja otetaan aina vain vähemmän. Mistä tämä johtuu? (Tilastokeskus, 2019.)

Yhä useampi on kiinnostunut asuntosijoituksesta tämän hetkisen maailmantilanteen takia. Eriborin ollessa tällä hetkellä negatiivinen, tarjoaa se monelle sijoittajalle melkein ilmaista rahaa asunnon hankintaan. Kuitenkin sijoittajalle asuntolainaa huomattavasti houkuttelevampi tapa toimia on ostaa uudiskohde. Uudiskohteiden myyntihinta on erittäin matala, sillä rakennusyhtiö on ottanut lainan, minkä sijoittaja maksaa heille takaisin. Matalan myyntihinnan ansioista sijoittaja pääsee pienellä pääomalla asuntoon käsiksi. Tästä syystä pankeista otettujen asuntolainojen määrä on laskussa. (Tilastokeskus, 2019.)

Osa varmasti miettii, kuinka koko sijoitusasunto toimii konseptina. Käytännössä asuntosijoituksesta kiinnostunut henkilö aloittaa laskemalla kiinnostavan kohteen tuottoprosentin. Mikäli tuottoprosentti on haluttu, tutustuu hän kohteeseen paremmin ja lopulta sijoittaa omaa pääomaansa tai lainapääomaa asuntoon. Asunnon tuotto perustuu asunnon vuokraamiseen, sekä mahdolliseen arvonnousuun. Vuokralainen maksaa asunnosta syntyvät kulut ja lainanlyhennykset, tuottaen kulujen päälle muutaman prosentin tuoton. Simppeliä, eikö? Todellisuudessa prosessi on paljon pidempi. Joten, kuinka asiakkaan matka kulkee avaimien luovutukseen asti?

Palvelupolku, prospektin matka asiakkaaksi.

Asuntomarkkinoilla on käynnissä murros, joka liittyy vahvasti tapaan millä toteutetaan markkinointia, sekä myyntiä. Yhä useammat kohteet, joita myydään ovat uudiskohteita, eli ne myydään käytännössä jo ennen valmistumista tai juuri valmistumisen hetkellä. Niitä lähdetään myös usein rakentamaan vasta siinä vaiheessa, kun tietty määrä asunnoista on jo myyty. Tämä johtaa siihen, että palvelupolun ensimmäinen vaihe, eli asiakkaan tietoisuus pitää saada onnistumaan jo hyvin varhaisessa vaiheessa, sekä ostopäätös syntyy vain arkkitehtifirman luonnoskuvien tai sijoitusmielessä tuoton pohjalta. Tästä syystä suurin trendi asuntomarkkinoilla ja sijoitusasuntojen myynnissä tällä hetkellä on palvelupolun tarinallistaminen.

Asiakkaan tietoiseksi saattaminen alkaakin hyvin varhaisessa vaiheessa ja alitajuntaisesti. Uudesta asuinalueesta luodaan vakuuttavaa ilmakuvaa tv, katujen display, sekä -nettimarkkinointia varten. Tämän lisäksi usein luodaan omat verkkosivut, sekä kasa esitteitä. Nämä kaikki elementit yhdistettynä luovat hyvin kattavan verkon, missä saadaan uusi asuinalue ja sen asunnot hyvin ihmisten tietoisuuteen ja täten ihminen päätyykin usein tutustumaan uusiin koteihin. Ihmisen tietoisuus herätetään siis kaikilla markkinoinnin keinoilla, mutta hyvin kattavalla budjetilla, mikä on varsin vakuuttavaa. Asuinalueen brändäys tuottaa pitkälle ajalle hyötyä, sillä suosio alueesta nostattaa hintoja, sekä myös liikekiinteistöjen suosio kasvaa ja tuo alueelle uusia ja monipuolisempia palveluja. Rakennusyhtiöt, sekä kiinteistönvälittäjät osallistuvat myös isosti lähes kaikille seminaareille ja messuille, jotka käsittelevät edes jollain tapaa taloutta, sijoittamista, tai säästämistä.

Kun asiakas kokee tarvetta uudelle kodille, on hänellä hyvä näkemys jo oman tai uuden, tulevan kotipaikkakuntansa alueista. Myös somessa käydään vilkasta keskustelua ja kerrotaan, mitä hyvää missäkin asuinalueessa on ja mikä on vuokrataso, sekä asuntotilanne. Asiakas siis löytää hyvin nopeasti tiedon haluamastaan alueesta ja sen asunnoista eri asuntosivustojen ja välittäjien kautta. Tämän jälkeen asiakas sopii tapaamisen joko suoraan rakennuttajayrityksen myyjän kanssa, tai vaihtoehtoisesti kiinteistövälittäjän kanssa. Uudiskohteissa voi rakennusvaiheessa vielä vaikuttaa pintamateriaaleihin, sekä esimerkiksi pistorasioiden sijaintiin asunnossa, mikä on myyjälle hyvä etu neuvottelutilanteessa. Suuressa muodissa on myös asuntojen sisustaminen helpottamaan myyntiä, sekä samalla tarinallistamaan ja luomaan positiivista tunnetta ostopäätöksen tueksi. Ostopäätös on tavalliselle kuluttajalle enemmän tunnepohjainen ja tämä tapa vetoaa asiakkaisiin todella hyvin. Myös sijoittajat arvostavat visuaalisesti miellyttäviä asunto ja tilaratkaisuja. Tässä vaiheessa luodaan asiakkaan ja myyjän välille luottamusta, sekä keskustellaan avoimesti asunnosta, alueesta ja sen palveluista.

Sijoittajalle palvelupolku on samanlainen, mutta suuremmassa osassa on kohteen vuokratuoton arviointi, sekä mahdollinen arvonnousu, mitkä perustuvat pääosin sijaintiin, sijaintiin ja sijaintiin. Sijoittajille on myös asuntonäytöissä arvioita mahdollisesta lasketusta vuokratuotosta, sekä sitä mainostetaan nimenomaisesti hyvänä sijoituskohteena. Asiakkaille on myös luotu valmis lainalaskuri useiden rakennusyhtiöiden sivuille ja asunnonvälitys sivuistoille, jotka ajavat asiakasta nopeampaan ja luottavaisempaan päätökseen. Usein myös näyttöjen jälkeen asiakkaat saavat sähköpostia, sekä useita soittoja.

Mikäli asiakas päätyy ostamaan asunnon omaan käyttöön tai sijoitusmielessä on rakennusyhtiöillä esimerkiksi YIT:llä uuden asunnon omistajan lahja, sekä erilaisia tapahtumia uuden kerrostalon asukkaille, joissa tutustutaan ja keskustellaan asioista, sekä tietysti lakisääteiset yhtiökokoukset. 2019 mielenkiintoisin trendi on ehkä se, että kun asuntoja valmistuu valtavia määriä, on rakennusyhtiöt päätyneet antamaan kohteisiinsa tärppinä mm. Ilmaisen asumisen vuodeksi, mihin kuuluu vastikkeen, tontinvuokran sekä muiden juoksevien kulujen kustantaminen. Asiakas pääsee tämän lisäksi yhä pienemmällä rahasummalla arvokkaaseenkin asuntoon kiinni, sillä myyntihinta on varsin pieni. Tämä johtuu toisesta “tärpistä”, missä ideana on se, että asunnon laina on taloyhtiöllä, eikä ostaja maksa sitä perinteiseen tapaan ostohetkellä pois. Tämä on tärkeä myyntitärppi ja osa palvelupolkua, sillä taloyhtiölainan lyhennykset alkavat vasta kahden vuoden kuluttua ostamisesta. Tämä onkin tärkeä osa palvelupolun loppua ja sitä, että saadaanko asiakas palveltua myös mahdollisessa ongelma tilanteessa hyvin ja kaikille osapuolille kannattavalla tavalla. (Tilastokeskus, 2018.) (Orava, Turunen.) (https://yit.fi)

Ongelmat

Vaikka asuntosijoittaminen onkin tällä hetkellä hyvinkin trendaava tapa hakea passiivista tuloa, on se herättänyt paljon puhetta ja epäilyksiä. Mediassa on ollut puhetta asuntojen hintojen romahtamisesta lähitulevaisuudessa. Puheet perustuvat juurikin uudiskohteiden vaatimaan pieneen alkupääomaan ja lyhennysvapaisiin. Ongelmia syntyy lyhennysvapaiden jälkeen. Pari vuotta sitten markkinoilla uudiskohteen alkoivat käymään kovasti kaupaksi ja käytännössä tämän vuoden aikana suurimman osan lainalyhennykset tulevat maksettaviksi. Herääkin kysymys, kuinka monella uudiskohteen ostajalla on oikeasti varaa maksaa lyhennyksiä vai joutuvatko he myymään kohteet? Jos näin käy ja iso osa joutuu myymään kohteitaan, markkinoille tulee paljon uusia asuntoja, kovalla pyyntihinnalla. Kun tarjonta kasvaa, laskevat hinnat. Onko sijoittajilla edes mahdollista saada omiaan pois, jos ei olekaan varaa lyhennyksien maksuun? Käytännössä asuntojen hinnat romahtaisivat täysin tämän tapahtumaketjun myötä.

Riskinä on myös taloyhtiöön kuuluvien ihmisten maksukyky. Jos taloyhtiöstä ostettua asuntoa ei jostain syystä kyetä maksamaan, tulee asunnon lainaosuus koko taloyhtiölle maksettavaksi. Sen takia onkin tärkeää sijoitusta miettiessä tehdä tarvittavat taustatyöt taloyhtiöön kuuluvista osakkaista. Yleensä, jos taloyhtiöstä osakkeita omistaa isot yritykset tai pankit, on heidät maksukykynsä vahva. Kuitenkin nykyään sijoittamiseen on ryhtynyt pienemmät sijoitusfirmat, joiden maksukyky voi olla hieman kyseenalainen. (Santaharju, 2017.)

Tällä hetkellä myös esimerkiksi Tampereen keskustassa olevien asuntojen hinnat ovat karanneet käsistä. Asuntojen korkea arvo on korottanut vuokrien hinnat kattoihin, eivätkä sijoittajat edes saa hyvää tuottoa sijoitukselleen. Kun vuokrien hintaa ei enää voi korottaa tämänhetkisestä juuri ollenkaan, on mahdollista, että sijoittajat vetääntyvät markkinoilta ja keskusta asuntojen hinnat romahtavat sen myötä.

Pohdinta

Asuntomarkkinoilla on helppo hämääntyä vakuuttavista mainoksista ja uutisista, jotka mainostavat asunnoilla miljoonia tehneitä. Usein asuntojen ostaminen on kuitenkin suhteellisen turvallinen vaihtoehto pääoman sijoittamiselle suojaan inflaatiolta kasvukolmion (Tampere, Turku, Helsinki) sisältä, koska kasvukehitys on näillä kaupungeilla merkittävää ja ovat myös ainoat muuttovoitto paikkakunnat. Asuntomarkkinoilla on paljon epävarmuutta kuitenkin uusien rahoitusmuotojen kesken, mitkä ovat mielenkiintoinen aihe ja siihen on syytä paneutua taloyhtiökohtaisesti asuntoa ostettaessa. Tutkiessa tilastoja ja lukemattomia artikkeleita, voidaan sanoa, että sijoitusasunnon hankinta ei ole enää kannattavaa ydinkeskustasta, vaan hieman sen ulkopuolelta, mutta hyvien kulkuyhteyksien päästä. Esimerkiksi Tampereella Härmälän ja Lielahden alueelta, minne rakennetaan ratikka ja samalla tavoin Helsingistä, esimerkiksi uuden länsimetron varrelta. Näillä alueilla on varsin todennäköistä, että asunnon arvo kehittyy tasaisesti, neliöhinta ei pyörrytä, sekä vuokraus on helppoa. (Kansantalouden tutkimusryhmä, 2018.)

On jännittävää nähdä, mitä markkinoilla tulee kuitenkin tapahtumaan. Nousevatko asuntojen hinnat yhä? Vaikuttavatko edellä useampaan otteeseen mainitut taloyhtiölainat, sekä lyhennysvapaat vai eivät? Tuleeko kohta ostajan markkinat? Nämä kysymykset todennäköisesti selviävät vuoden 2019 aikana. Asuntosijoittaminen ja asunnon ostaminen tuo mukavan mausteen elämään ja antaa paljon uutta oppia ja koppia myös sitä kautta. Raha on kuitenkin toistaiseksi lähes ilmaista, mikä on erittäin harvinaista. Opiskelijat saavat ASP- tilillä ensiasuntoon valtion takaaman lainan, jossa on korkokatto. Valtio myös maksaa omistusasumisesta tukia osittain verrannollisesti vuokralla asumiseen, ei toki täysin yhdenvertaisesti, mutta sitä on mahdollista hyödyntää varsin mukavalla tavalla. Monet ihmiset, etenkin nuoret kokevat muuttavansa hyvin paljon ja tutkivansa maailmaa, joten eivät halua sitoutua isolla rahasummalla asuntoon. Tämä on osittain ymmärrettävää, mikä suosii vuokralla asumista. (Väänänen, 2019.)
﷟HYPERLINK “https://asuntosalkunrakentaja.fi/asuntosijoittaminen/asuntomarkkinat-ja-ostojen-ajoittaminen/”

Yhteenveto

Asuntosijoittajan kiinnostus herää rakennusyhtiön luomien tulevaisuudenkuvien myötä. Jos tulevaisuuden kuva on onnistunut ja kertoo asuinalueen tulevasta potentiaalista hyvin, alkaa sijoittaja etsimään aktiivisesti asuntoja alueelta erilaisten nettialustojen kautta. Nettialustan myötä sijoittajan kiinnostus syvenee ja hän päättää esittelyjen ja laskelmien myötä tehdä asunnosta tarjouksen tai maksaa suoraan hinnan. Asunnon esittelijän tai kiinteistönvälittäjän rooli koostuu ostajan vakuuttamisesta ja turvallisuuden tunteen luomisesta. Ostopäätöksen jälkeen ostajalle järjestetään taloyhtiön järjestämiä tapahtumia ja kokouksia, joissa hän pääsee vaikuttamaan asioihin. (Vuokraovi.com.)

Vaikka sijoitusmarkkinat tällä hetkellä herättävät pohdintaa, on se silti melko varma passiivisentulon lähde. Kaikessa sijoittamisessa on omat riskinsä, mutta tämän hetkisten korkojen ja erilaisten ostamismuotojen kautta asuntosijoittaminen on erittäin houkutteleva vaihtoehto. Mikäli korot lähtevät nopeaan nousuun on tilanne erilainen, mutta se ei tapahdu vielä 2019 vuoden aikana Euroopan keskuspankin päätöksellä, sekä asiantuntijoiden mukaan korkojen nousu tapahtuu vasta parin vuoden kuluttua. On tärkeää kuitenkin ymmärtää, että kääreen sisällä voikin piillä aarteen sijasta kasa erääntyviä maksuja, jos ei tee tarvittavia taustatöitä ja laskelmia. Ihmiset muuttavat kaupunkeihin ja asutuskeskuksiin, sekä yhä pienempiin asuntoihin. Tämän takia niihin voidaan rahallisesti sijoittaa myös huomattavan paljon, jos sijainti ja asunto miellyttää silmää. (Suomen vuokranantajien keskusliitto.)