Tampere
24 Nov, Tuesday
1° C

Proakatemian esseepankki

Asunnon ostaminen



Kirjoittanut: Olli Pohjoisvirta - tiimistä Value.

Esseen tyyppi: / esseepistettä.

KIRJALÄHTEET
KIRJA KIRJAILIJA
Esseen arvioitu lukuaika on 3 minuuttia.

ASUNNON OSTAMINEN

Käsittelen tässä esseessä joitakin perusasioita, jotka on mielestäni hyvä ottaa huomioon asuntoa ostaessa, oli se sitten sijoitusasunto tai ensimmäinen oma koti. En yritä käydä jokaista asiaa läpi perinpohjaisesti ja suosittelenkin perehtymään esimerkiksi lähdekirjallisuuteen, mikäli aihe itseä kiinnostaa. Lähteenäni käytän kirjallisuutta Sijoita asuntoihin! Aloita Kehity- Vaurastu Marko Kaarto (2015).

Suunnitelma

Kaarron mukaan ensimmäinen askel asuntokaupassa on määrittää sijoitussuunnitelmasi eli strategia (Kaarto, 82 ja 134). Mitä haluat saavuttaa, ja millä aikajaksolla tavoitteeseen on tarkoitus päästä? Sijoitusasunnon ja oman asunnon ostamisen strategiat toki poikkeavat toisistaan, mutta kumpaankin on hyvä laatia suunnitelma mm. mahdollisesta tuotosta ja rahoituksesta. Kaartoa mukaileva esimerkkisuunnitelma on seuraavanlainen:

  1. Kohteen sijainti – Palvelut, kuten koulut, kaupat, julkinen liikenne ja paikkakunta sekä alue kokonaisuutena.
  2. Neliömäärä ja hinta – millä haarukalla asuntoja etsitään. Tyypillinen sijoitusasunto on yksiö ja perheasunto 3-4h.
  3. Vuokra/myyntituottotavoite – esimerkiksi 5 % vuokratuotto sisältäen 10 vuoden remonttivaran ja muut kulut.
  4. Asunnon kunto – Ostetaan asunto, jonka arvoa voi nostaa remontoimalla itse.
  5. Taloyhtiö – Putkiremontti tehtynä, yhtiössä mielellään vähintään 2000 m2 asuinneliötä, hoitovastike matala.
  6. Hintaluokka – Asuntoa ostettaessa saattavat summat helposti hämärtyä ja esimerkiksi 20000 € korotus tuntuu kokonaisuutta ajatellen vähäpätöiseltä. 20 000 € merkitsee kuitenkin vuosien eroa lyhennyserissä. Myös esimerkiksi 100 € ero hoitovastikkeessa tarkoittaa 12 000 € lisäkulua 10 vuoden tarkastelujaksolla. Leijonan osa voitoista tehdään ostovaiheessa, joten tutustu alueen toteutuneisiin kauppahintoihin ja huomioi erityisesti mahdolliset tulevat remonttitarpeet – älä osta liian kalliilla!
  7. Rahoitus – Paljonko on käytettävissä omaa pääomaa? Tämä on erityisen tärkeää. Pääasiassa omaa asuntoa ostettaessa laina kannattaa minimoida, jotta korkovaikutus on mahdollisimman pieni. Sijoitusasunnossa velkavivulla päinvastoin saattaa päästä parempaan oman pääoman tuottoon, jos lainaosuus on suurempi.
  8. EXIT – Kuinka pitkään asuntoa pidetään? Joku etsii nopeaa arvonnousua, siinä missä toinen vakaata vuokratuloa ja kolmas haluaa kerryttää omaisuutta maksamalla ensikotiaan vähitellen omaksi. Tärkeintä on valita itselle sopiva strategia ja sitoutua siihen. (Kts. Kaarto, 83)

Loistavaa, olet löytänyt sopivan kohteen. Muutamia huomioon otettavia asioita ennen ostotarjouksen jättämistä:

Onko yhtiöön odotettavissa välittömiä remontteja? Asunnot, joihin ei ole vielä tehty käyttövesi- ja viemärisaneerausta ovat tyypillisesti n. 20 % kalliimpia kuin vastaavan yhtiön kohteet, joissa remontti on jo tehty. Esimerkkinä mainitsen kaksi keväällä Tampereella 2017 myynnissä ollutta lähes identtistä asuntoa samalta alueelta, kahdesta eri yhtiöstä, joista toisessa remontti oli jo aloitettu, ja toisessa se oli suunniteltu toteuttavaksi seuraavan 5 vuoden kuluessa. Ensimmäisessä hintapyyntö oli n. 125 000 €, koska myyntihintaan oli huomioitu valmistuvan LVIS-saneerauksen kustannukset n. 40 000 €. Kokonaishinta olisi siis n. 165 000 €. Toisessa kohteessa myyntihinta oli valmiiksi 170 000 €, eikä jo suunnitteilla olevaa remonttia oltu huomioitu lainkaan. Seuraavan viiden vuoden kuluessa asunnon todellinen hinta nousisi siis n. 210 000 euroon, eli hintaero näiden kahden asunnon välillä kasvaisi 10 000 eurosta jopa 50 000 euroon. Muita huomioitavia perusparannuksia ovat mm. julkisivuremontti, kattoremontti, parvekeremontti, ikkunaremontti ja sähköremontti. Aikavälit eri remonttitarpeilla vaihtelevat 20 ja 50 vuoden välillä. Jos siis olet ostamassa 70-luvulla valmistunutta asuntoa, johon ei ole vielä suuria perusparannusremontteja tehty, joudut budjetoimaan ne todelliseen ostohintaan mukaan.

Millä tasolla hoitovastike on?

Hoitovastike on maksu, joka maksetaan kuukausittain ja jolla rahoitetaan asuntoyhtiön juoksevia kuluja. On siis tärkeää, että vastike on järkevällä tasolla. Samalla alueella olevien saman ikäisten yhtiöiden vastikkeiden pitäisi tyypillisesti olla lähellä toisiaan. Potentiaalisesta kohteesta kannattaa pyytää nähtäväksi tilinpäätöslaskelmat, joista selviää, riittääkö hoitovastike kattamaan hoitokulut ja mielellään myös yllättävät korjaustarpeet. Järkevästi hoidetussa yhtiössä hoitovastikkeella voidaan kerätä puskuria sellaisten korjaustarpeiden varalle, joita ennen pitkää tulee joka tapauksessa. Jos hoitokate on jatkuvasti alijäämäinen, on hyvin todennäköistä, että hoitovastikkeeseen on odotettavissa korotuksia. Toinen merkittävä tekijä on, onko yhtiö vuokra- vai omistustontilla. Tontin vuokrahinta sisällytetään hoitovastikkeeseen. Asuntoa ostaessa kannattaakin kiinnittää huomiota vuokrasopimuksen erääntymiseen. Pian erääntyvään vuokrasopimukseen voi odottaa esimerkiksi Tampereella tuntuviakin korotuksia.

Asiakirjat

Tutustu huolella yhtiön asiakirjoihin:
1. Isännöitsijäntodistus
2. Tilinpäätös
3. Yhtiöjärjestys
4. Mahdollinen kuntoarvio tai kuntotutkimus

Asiakirjojen tärkeydestä Kaarto toteaa: ”Taloyhtiön kokonaistilanteen voi näppärästi selvittää taloyhtiön asiakirjoista. Asunto-osakeyhtiölain mukaan näistä asiakirjoista tulee selvitä taloyhtiön todellinen tila. (Kaarto, 105)

Lisäksi ei ole pahitteeksi soittaa isännöitsijälle sekä hallituksen puheenjohtajalle ja tiedustella yhtiötä koskevia mahdollisia korjaustarpeita tai vaikka nousupainetta hoitovastikkeeseen.

Rahoitus

Kun sopiva kohde on löytynyt, ja se on todettu kunnolliseksi, on aika jättää tarjous. Tarjous kannattaa jättää lainaehdollisena, mikäli rahoitusta ei ole pankista jo kilpailutettu. Tällä tavalla varmistat, ettet ole ongelmissa, mikäli pankki ei lainaa myöntäisikään. Huomioitavaa on, että osakekaupassa, toisin kuin kiinteistökaupassa, suullinenkin tarjous on sitova. Asuntojen myyntihinnoissa on käytännössä aina jonkin verran löysää, yleensä mitä tahansa 1-15 % väliltä. Tämä kannattaa muistaa tarjousta tehdessä. Esimerkiksi Tampereella toteutuneiden kauppojen vertailu on suhteellisen helppoa, koska useimmilla alueilla kauppaa on käyty jo jonkin verran ja markkina-arvoa voi peilata muihin vastaaviin kohteisiin. Silti asuntokaupassa on aina ns. yllätysmomentti, ja hinta kustakin asunnosta perustuu lopulta myyjän ja ostajan mielipiteeseen asunnon arvosta.

Kun lainaehdollinen tarjous on jätetty, kannattaa laina kilpailuttaa vähintään neljässä eri pankissa. Tällä hetkellä pankkien lainamarginaali vaihtelee n. 0,70 % – 1,00 % välillä. Kilpaillummissa kohteissa saattaa lainaehdollisella tarjouksella jäädä kuitenkin nuolemaan näppejään, koska ehdoton tarjous otetaan usein vakavammin kuin ehdollinen. Niinpä lainalupauksen voi halutessaan hakea pankista myös jo hyvissä ajoin ennen kohteen löytymistä. Pankkivierailulle kannattaa viedä mukanaan todistukset omista tuloista sekä omat laskelmat lainan lyhennyseristä suhteessa omiin menoihin.

 

Lähteet: Kaarto Marko 2015: Sijoita asuntoihin! Aloita Kehity Vaurastu KM Growth Oy

Kommentoi

Add Comment
Loading...

Cancel
Viewing Highlight
Loading...
Highlight
Close