Tampere
07 Dec, Wednesday
-2° C

Proakatemian esseepankki

Asunnoilla vauraaksi



Kirjoittanut: Niko Kalliolepo - tiimistä Ei tiimiä.

Esseen tyyppi: Akateeminen essee / 3 esseepistettä.

KIRJALÄHTEET
KIRJA KIRJAILIJA
Sijoittajaksi 7 päivässä
Merja Mähkä
Unna Lehtipuu
Esseen arvioitu lukuaika on 5 minuuttia.

Johdanto

Sijoittaminen ja asuntosijoittaminen tulee koko ajan suositummaksi ja suositummaksi. Ihmisten halu vaurastua ja säästää on kasvanut, vaikkakin elämisen hinta on noussut. Ymmärrys siitä, että sijoittaminen ei vaadi miljoonia, vaan riittää että laitat esimerkiksi 50 € kuukaudessa rahastoon, on jo parempi kuin sen käyttäminen. Mielestämme niin tärkeätä varsinkaan alussa ei ole se paljonko laittaa, vaan että laittaako ja mihin laittaa. Pääoman ja hätävaran kerryttäminen nykymaailmassa kannattaa, sillä koskaan et voi tietää mitä tapahtuu. Aina on hyvä olla puskuria ja säästäminen auttaa siihen. Halusimme tässä esseessä tiivistää sijoittamisen pienempään osa-alueeseen, asuntosijoittamiseen. Asuntosijoittaminen on yksi parhaista ja varmimmista sijoittamisen tavoista, mutta se vaatii alkuun pääsemiseksi paljon enemmän verrattuna vaikkapa rahastosijoittamiseen. Jaoimme aiheen yleisesti asuntosijoittamiseen ja halusimme tuoda myös yhden hieman harvinaisemman mutta erittäin hyvän asuntosijoitusmuodon, Airbnb:n. Tervetuloa oppimaan vaurastumista asunnoilla!

 

Asuntosijoittaminen

Asuntosijoittaminen on Suomessa ja erityisesti Tampereella kovassa huudossa. Kaupunkien kehitys ja niiden kasvu ovat lisänneet yksityissijoittajien määrää entisestään. Aikaisemmin asuntosijoittajan piti olla varakas ja omistaa monta huoneistoa, mutta nykyään monet tavalliset kansalaiset vaurastuvat asuntojen avulla. Tätä tahdittaa suotuisa korkotaso. Korko on tällä hetkellä niin pieni, että vaikka asunnosta saatava vuokratuotto voi jäädä 3-5 prosenttiin, on se silti kannattava sijoitus. Vuokratuotto on kuitenkin mielestäni pieni osa asuntosijoittamista, sillä erityisesti kasvavissa kaupungeissa isot rahat tehdään arvonnousuilla.  Asuntojen hinnat ovat jo vuosia olleet todella kovassa kasvussa ja kupla ei näytä puhkeavan. Jos asunnon arvo nousee vuosittain vaikkapa 5 prosenttia, voi kokonaistuotto nousta yli 10 prosenttiin. Puhumattakaan siitä, jos sijoitusasunnon hankintaan on käyttänyt vaikkapa 70 prosentin velkavipua. Tällöin saattaa oman pääoman tuotto nousta helposti jopa yli 30 prosenttiin. Uudiskohdetta ostaessa useimmiten käytetään juuri yhtiölainaa, jolloin sijoitettu pääoma on hyvin pieni ja asuntoja pystyy hajauttamaan paljon. Lainarahan käyttö asuntosijoittamisessa on hyvinkin matala riskistä. Lainarahan saanti sijoitusasuntoon on myös yleensä helppoa. Asunto toimii kiinteänä vakuutena, jolloin pankit rahoittavat mielellään asuntosijoittamista.  Yhdessä toisten asuntosijoittajien kanssa on myös mahdollista ostaa useita kohteita kerralla kokonaisuutena. Tässä vaiheessa he hyötyvät, koska monen kohteen ostaminen kerralla laskee niiden hintoja usein monilla prosenteilla alle markkinahintojen.  

Mielenkiintoista ajatella, että asumalla tai omistamalla asunnon vaurastut. Tämä perustuu juuri arvon nousuun. Esimerkkinä jos ostat keskustasta kaksion hintaan 225 00 €, asut siinä 2 vuotta ja myyt pois. Tällöin arvo on noussut todennäköisesti noin 250 000 € ylitse, ja kun asut 2 vuotta niin myyntivoittoveroa ei makseta. Asumalla siis 25 000 € voitto! Tämä pohjustaa siihen kuinka hyvää vaurastumista asunnoilla voi saada. Parhaimmillaan vuokralainen maksaa lainaasi pois ja asunnon arvo nousee. Toki aina on riski ottaa pankkilainaa ja ostaa asunto, mutta jos miettii riskin suuruutta, on se silkkaa hulluutta jättää käyttämättä, jos mahdollisuus tähän on. Asuntosijoittamisen hyvinä puolina mainittakoon myös, että silloin kaikki langat ovat omissa käsissä ja voit itse vaikuttaa omiin tuottoihin. Omistajana et ole riippuvainen markkinoista tai muiden päätöksistä, verrattaen vaikkapa osakemarkkinoihin. Heti alusta alkaen eli ostovaiheessa pystyt itse vaikuttamaan millaista asuntoa, hankkii ja miltä sijainnilta. Materiaalivalinnat uudiskohteissa tai remontit vanhemmissa vaikuttavat paljon vuokraan ja etenkin vuokrattavuuteen.

Asuntosijoittamisesta on tullut hyvin perinteinen ja haluttu tapa sijoittaa varojaan. Isoilla talousalueilla kuten Tampereella asunnoissa on paljon kilpailua ja jollain pitää silloinkin erottua. Kuten aiemmin mainitsin, pienetkin asiat kuten materiaalit vaikuttavat asunnon vuokrattavuuteen ja tätä kautta vähentää riskiä tyhjistä kuukausista. Tärkein asia asuntosijoittamisessa on kuitenkin löytää hyvä vuokralainen. Vuokralainen, joka viihtyy kauan asunnossa ja pitää asuntoa kuin omanaan on tärkeä osa onnistunutta sijoitusta. Vuokramarkkinoilla liikkuu myös kaikennäköistä porukkaa eli siinä on omat riskinsä. On myös hyvä muistaa, että mahdolliset taloyhtiön remontit, välityspalkkiot ja uusimiset heikentävät aina tuottoa. Siksi mielestäni asuntosijoitusta pitäisi ajatella parin kymmenen vuoden aikajanalla, koska silloin asunnosta saa maksimaalisen hyödyn. Parhaimmillaan vuokralainen maksaa koko lainan pois ja käsissäsi on kokonaan velaton 200 000 € asunto. Tämä kertoo asuntosijoittamisen hyödyistä ja siitä kuinka onnistuneita asioita siitä voi saada. Lyhykäisyydessään, matalariskisimpiä sijoitusasuntoja on pienet uudiskohde yksiöt hyviltä alueilta. On kuitenkin otettava huomioon se, että mitä matalampi riski, sitä pienempi tuotto. Asuntosijoittamisen parhaita taas ovat yleensä taantuvalta alueelta löydetyt halvat jo remontoidut pienen asunnot, joissa on halukas vuokralainen. Tärkein on löytää luotettava vuokralainen, oli asunto sitten Tampereen ydinkeskustassa tai Akaan perämetsässä. Pidämme asuntosijoittamista sijoitusmuotona, jossa on suhteellisen hyvät tuotot ja suhteellisen helppo hallita riskejä.

 

Airbnb asuntosijoittamisen vaihtoehtona

Nykyään Airbnb on saanut selkeästi jalan asuntosijoittajien oven väliin. Asuntosijoittaminen Airbnb kautta on yleistynyt merkittävästi. Vaikka Airbnb kohteita on jatkuvasti yhä enemmän niin siitä huolimatta majoittajien kalenterit huutavat punaista johtuen varausten suuresta määrästä. Varsinkin nyt näin korona aikana kotimaan sisäisen matkailun suosio on kasvanut räjähdysmäisesti. Airbnb on siis verkko alusta, johon ihan tavalliset ihmiset voivat laittaa oman kotinsa lyhyt aikaiselle vuokralle esimerkiksi oman loma matkansa ajaksi ja joku toinen matkaaja voi varata sen. Henkilö, joka vuokraa asuntoaan nimenomaan vain omien reissujen ajaksi voisi sanoa vaihtavansa vaan koteja päikseen, jonka avulla rahaa säästyy. Airbnb toki ottaa alustansa käytöstä pienen provision välistä. Eikö ole kuitenkin kiva ajatus siitä, että voisi reissata lähes nolla asumiskuluilla? Jokainen varmasti tietää mitä hotellit maksavat sesonkiaikana. Sama pätee kuitenkin myös Airbnb asuntoihin. Sesonkiaikaan majoittavat pystyvät pyytämään poskettomia summia pelkästään yhdestä viikonlopusta. Asuntosijoittaminen Airbnb kautta todellakin kannattaa.

Tavallisen tallaajan onkin erittäin helppo aloittaa asuntosijoittaminen Airbnb kautta. Siihen et välttämättä tarvitse edes omaa kotia. Airbnb:tä voi tehdä esimerkiksi vuokraamalla asunnon, kalustamalla sen ja jälleen vuokraamalla Airbnb kautta lyhytaikaisesti eteenpäin. Vuokra ehdoista täytyy toki sopia tarkasti vuokran antajan kanssa etukäteen. Ihan jokaista asuntoa ei voi laittaa noin vain vuokralle, mikäli jälleen vuokraus on kiellettyä tai Airbnb on kielletty jopa kokonaan taloyhtiön puolesta järjestyshäiriöihin perustuen. Alkuun tarvitset noin 5000 € verran pääomaa. Tällä rahalla saat ensimmäiset vuokrat maksettua ja kalustettua asunnon riittävän hyvällä varustelulla. Ikea on varmastikin Airbnb majoittajalle erittäin tuttu liike tai tulee ainakin olemaan. Suosittelen kuitenkin hankkimaan mahdollisimman paljon kalusteita käytettynä esimerkiksi Tori.FI sivustolta. Tällä tavoin säästät huomattavia summia rahaa ja saat nopeammin tuottoa sijoituksellesi. Käytettynä saat myös varmastikin myös persoonallisempia kalusteita asuntoosi. Majoittujat kaipaavatkin kohteelta monesti persoonallisuutta tavallisten tylsien yksipuolisten ja pienien hotellihuoneiden sijasta. Muita merkittäviä tekijöitä kannattaa ottaa huomioon asuntoa valitessa on sen sijainti. Monesti Suomen mittakaavalla suurkaupunkien keskustat vetävät paljon matkailijoita puoleensa erinäisten tapahtumien ja ylipäätään turismin seurauksena. Sijainnin kannalta on tärkeää ottaa huomioon, miten helposti vaikkapa juna- tai bussiasemalta pääsee asunnolle tai minne autolla saapuva vieras voi jättää autonsa. Mikäli asuntoon pystyy majoittamaan esimerkiksi kuusi tai useampia vieraan kerralla on se selkeä kilpailuetu vaikkapa hotelleihin verrattuna. Isoja seurueita liikkuu kuitenkin suhteellisen usein ja monet arvostavat sitä, että pääsevät olemaan samassa paikassa samaan aikaan. Myöskään isolla porukalla yhden asunnon kustannusten jakaminen on helppoa. Näin ollen myös majoittaja pystyt selkeästi pyytämään ekstra hintaa isommalta porukalta. Viimeisenä, mutta ei vähäisimpänä haluan vielä nostaa varustelun merkityksen esille. Asiakas arvostaa erittäin paljon, mikäli hänellä on käytettävänään muutakin kuin hiustenkuivain ja silitysrauta, jotka löytyvät joka ikisestä hotellihuoneesta. Esimerkiksi sauna, palju tai vaikkapa grilli saattavat olla majoittujien mieleen.

Haluan vielä avata hieman Airbnb mahdollisuuksia lukujen valossa perustuen omaan kokemukseeni Airbnb supermajoittajana. Statuksen saa vasta kun on tehnyt riittävän määrän majoituksia riittävän hyvillä arvosteluilla. Jokaisen majoittumisen jälkeen vieras arvostelee asunnon ja majoittaja vieraan. Tämä luo turvallisuuden tunnetta majoittamiseen molempien näkökulmasta. Mikäli käytetään esimerkkinä tuota 5000 € alku investointia, jolla hankit noin 700 € maksavan yksiön Tampereen keskustasta, sisustat sen kivasti, otat hyvät kuvat ja hoidat vieraiden palvelun asiallisesti voit odottaa noin 1500–2500 € liikevaihtoa keskimäärin kuukaudesta riippuen sesongista.  Parhaimmillani olen saanut noin 1000 € yhdestä viikonlopun majoituksesta sesonki aikana. Kun vähentää vuokran ja muut kulut kuukautisista ansiosta niin käteen jää noin 1000 € tuottoa, joka on merkittävästi enemmän mitä tavallisella asuntosijoittamisella pystyy kuukaudessa ansaitsemaan. Tällä kaavalla saisit hankittua seuraavan asunnon jo 5–6 kk päästä. Kun sinulla on jo kaksi asuntoa niin kolmanteen ei menekään kuin enää noin 3 kk ja samaa kaavaa voisin vielä jatkaa, tajusitte kyllä. Loputtomiin ei voi kuitenkaan jatkaa tai ainakaan yksin sillä isoin työ Airbnb pyörittämisestä tulee siivoamisesta ja lakanan pesemisestä. Siivoamiseen ja pyykkäämiseen kuluu yllättävän paljon aikaa ja yleensä siivoamiseen jää noin 4 h aikaa klo 12 ja 16 välillä niin kuin hotelleissakin. Airbnb kautta edellä mainittuihin aikatauluihin pystyy toki myös vaikuttamaan joustavasti sopimalla yhdessä asiakkaiden kanssa erikseen. Kaikesta huolimatta yhden ihmisen rajat tulevat jossain kohti vastaan. Keskimääräisesti yksi majoitus on noin 2,4 yötä kerrallaan. Tämä tarkoittaa noin 13 siivouspäivää kuukaudessa. Yhden asunnon siivoamiseen menee noin tunti kerrallaan plus pyykit siihen päälle. Tästä voittekin laskea oman tunti hintanne “siistijänä”. Tästä pystyy kyllä tekemään itselleen vaikkapa ammatin suhteellisen helposti. Noin neljällä asunnolla pystyy jo elättämään itsensä riippuen toki elin tasosta, johon on tottunut.

 

Pohdinta

Tärkeintä on, että aloittaa sijoittamisen on sen muoto sitten kumpi tahansa, jos puhutaan nimenomaa asunto sijoittamisesta. Monet myös miettivät, että Airbnb on paljon riskialttiimpaa kuin perinteinen asuntosijoittaminen. Airbnb kautta majoittujan tulee kuitenkin tunnistautua ja vahingon sattuessa, mikäli majoittuja ei maksa kuluja Airbnb korvaa lopulta vahingon. Kyllä ihan perinteiseenkin vuokra asuntoon voi osua kauhu vuokralainen, näistä onkin välillä uutisia liikkeellä. Oleellisin asia, jota kannattaa miettiä on, että kuinka paljon olet valmis käyttämään omaa aikaasi asuntosijoittamiseen. Perinteinen asuntosijoittaminen on huomattavasti vaivattomampaa loppujen lopuksi, vaikka ei tuottaisikaan yhtä paljoa yhtä nopeasti.

 

Lähteet 

Koivumäki, A (2020) Kodinostajan opas: Nemo

 

Mähkä, M & Lehtipuu, U (2019) Sijoittajaksi 7 päivässä: Balto print

 

https://www.varapuu.fi/asuntosijoittaminen/ (Mikko Sjögren)

 

https://kerranelamassa.fi/airbnb/

 

https://yle.fi/uutiset/3-8300251

 

Kommentoi

Add Comment
Loading...

Cancel
Viewing Highlight
Loading...
Highlight
Close