Tampere
15 Jan, Friday
-15° C

Proakatemian esseepankki

Aloittavan asuntosijoittajan strategia



Kirjoittanut: Juho Vähätalo - tiimistä Hurma.

Esseen tyyppi: Yksilöessee / 2 esseepistettä.
Esseen arvioitu lukuaika on 2 minuuttia.

Olen ollut pitkään kiinnostunut sijoittamisesta, asunnoista ja asuntosijoittamisesta. Itse asuntosijoittamisessa minua kiinnostaa flippaus, BRRRR strategia, AirBnb vuokraus, perinteinen vuokraus ja miksei tulevaisuudessa laajemmatkin piirrustus vaiheen ostot ja rakennuttaminen.

Tavoitteena on rakentaa suuri sijoitussalkku, joka takaa taloudellisen turvan jo mahdollisimman nuorella iällä. Asuntosijoittaminen mielletään usein hitaaksi ja suhteellisen varmaksi tavaksi kartuttaa omaisuutta eläkepäiviä varten, mutta sen voi tehdä myös rivakasti. Ei ole myöskään pakko istua suuren rahakirstun päällä päästäkseen asuntosijoittamisessa nopeasti hyvään vauhtiin. Tärkeintä on tuntea toimintaympäristönsä, huolella suunniteltu strategia ja rohkeutta ottaa laskelmoituja riskejä. Miellän minkä tahansa sijoittamisen pelaamiseksi. Asuntosijoittaminen on aikuisten versio Travianista, jota porukalla pelasimme alakoululaisina kavereiden kesken. Molemmissa on tarkoituksena kasvattaa omaisuutta ja kerryttää resursseja varastoon poikkeustilanteita varten. Toimintaympäristö vain on erilainen, mutta sitä ei tarvitse pelätä. Arvaan, että suurimmat sijoittamisen esteet kautta maailman ovat tiedon puute ja riskinsietokyvyn puute.

 

Palataan takaisin itse aiheeseen – asuntosijoittamiseen ja sen moniin muotoihin. Voisin toimia päätoimisesti asuntosijoittamisen parissa vaikka heti opintojen jälkeen ja se on aivan täysin mahdollista, mikäli niin haluaa tehdä.

 

Toiminta pitäisi aloittaa flippauksella, eli edullisen asunnon ostamisella, remontoimisella ja myymisellä. Flippauksella saa aikaan merkittävää positiivista kassavirtaa. Tiedän muutaman esimerkin Tampereelta, joissa asunnon myyntihinta on kasvanut yli 40 tuhatta euroa ja remonttiin on mennyt alle 20 tuhatta euroa. Tämä tietenkin vaatii pääomaa, jotta flippauskohteen voi ylipäätään ostaa. Lisäksi tarvitaan työkaluja ja osaamista remontin toteuttamiseen. Lähes kaikki huoneistoremonttiin tarvittavat työkalut löytyy jo omasta takaa, sekä perusosaaminen, jotta remonttiin uskaltaa lähteä. Alussa kuitenkin kokeneempi remontoija olisi oiva apu oppimisen ja erikoisempien tilanteiden kannalta. Jos tätä tekisi täysipäiväisesti, niin kohteita ehtisi tekemään arviolta viidestä seitsemään vuoden aikana. Optimitilanne olisi, että oma pääoma riittäisi jo seuraavan asunnon lainan takaamiseksi ennen kuin edellinen olisi myyty. Myyntiaika pitää ottaa aina huomioon ja sitä ei voi tietenkään varmaksi ennustaa.

 

Kun onnistuneita flippauskohteita olisi muutama jo takana ja pääomaa kertynyt riittävästi, että asuntoja voisi ostaa vuokrakäyttöön, olisi BRRRR toiminnan vuoro. BRRRR strategia saa nimensä sanoista Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat, eli osta, remontoi, vuokraa, uudelleen rahoita ja toista. Asunnon uudelleen arvottaminen ja rahoittaminen remontin jälkeen saattaa parhaassa tapauksessa toimia yksinään reaalivakuutena seuraavan kohteen lainaan. Tällä strategialla saa sekä käynnistettyä passiivisen omaisuuden karttumisen, että nopean oman pääoman kasvun arvonnousun ja uudelleen rahoituksen ansiosta. Mikäli tälläinen kohde sijaitsee lähellä keskustaa, niin sillä on mahdollista tehdä tavallista suurempaa vuokratuottoa AirBnb vuokrauksella. Se tietenkin vaatii hieman vaivannäköä, mutta päätoimisena asuntosijoittajana se sopisi varmasti aikatauluun.

 

BRRRR strategian avulla asuntoja pystyy hankkimaan nopeaan tahtiin ja näin kasvattamaan passiivisen tulon osuutta. Flippauksella pystyy hankkimaan nopeampaa tuottoa, jolla voi kattaa omat elämisen kulut ja aktiivisuudesta riippuen tehdä pääomaa uusien kohteiden hankintaa varten ja kerryttää puskuria esimerkiksi vuokrattomia kuukausia, ylimääräisiä vastikkeita tai pieniä korjauksia varten. On tärkeää laskea tarkkaan tällaisen toiminnan kassavirta. Asuntojen vuokraaminen ei tuota kovin suurta positiivista kassavirtaa. On oikeastaan erinomainen kohde, jos siitä ylipäätään tulee positiivista kassavirtaa lainan lyhennyksen, vastikkeiden ja verojen jälkeen. Lisäksi pitää ymmärtää toimintaan liittyvät riskit. Korkojen nousuun varautuminen on itsestään selvin riski, mutta tämän tyyppisessä toiminnassa oma terveys on jopa merkittävämpi tekijä toiminnan kannalta. Mitä jos remontoidessa tapahtuu työtapaturma ja menettäisi työkyvyn puoleksi vuodeksi. Miten käy keskeneräisen kohteen? Millä elätän itseni ja mahdollisen perheen? Kannattaako tätä tehdä yksin?

 

Vielä täysipäiväisen toiminnan aloittaminen ei ole ajankohtaista, mutta vuoden päästä voi jo olla. Nyt on otollinen aika ottaa haltuun asuntosijoittamisen eri muodot, perehtyä markkinaan, analysoida kohteita, harjoitella ja keskustella muiden sijoittajien kanssa. Jos siis koet halua auttaa ja omaat kokemusta tältä alalta, niin sovitaan tapaaminen. Ehkä voin kysymyksilläni saada aikaan hyödyllisiä oivalluksia myös sinulle!

 

 

Lähteet:

https://ostanasuntoja.com/2018/04/08/asuntosijoittamisen-lumipalloefekti-osta-vuokraa-remontoi-uudelleenrahoita-toista-strategia/

Asuntosijoittamisen 10 tyypillistä strategiaa

Aihetunnisteet:
Kommentoi

Add Comment
Loading...

Cancel
Viewing Highlight
Loading...
Highlight
Close