Asunto – tärkein sijoituksesi?

07.06.19 Esseen kirjoittaja: Olli Pohjoisvirta
Kirjapisteet: 2
Kirja: Asunto - Elämäsi tärkein sijoitus
Kirjan kirjoittaja: Petri Roininen
Kategoriat: Uncategorized

Johdanto

Suomalaisten varallisuus on asunnoissa. ”Nordean mukaan suomalaisen asunnon keskihinta on liki 164 000 euroa. Kun Tilastokeskuksen mukaan maassa on noin 2,8 miljoonaa asuntoa, saadaan näiden tulona asuntovarallisuuden arvoksi lähes 460 miljardia euroa.” (Roininen, 17) Jotta asuntovarallisuuden kokonaismäärää voidaan suhteuttaa johonkin, täytyy tarkastella muita omaisuuslajeja, joita suomalaisilla tyypillisesti on. Suomalaisten pörssiyhtiöiden yhteenlaskuttu markkina-arvo on n. 160 miljardia euroa, eläkejärjestelmän sijoitusvarat n. 200 miljardia euroa ja metsäomaisuuden arvo n. 78 miljardia euroa. Asunnoissa on siis kiinni rahaa noin 4-5 kertaa enemmän kuin Helsingin pörssissä noteeratuissa pörssiyhtiöissä yhteensä. Roinisen mukaan onkin hämmentävää, kuinka vähän ihmiset tai julkiset organisaatiotkaan tietävät heidän asuntovarallisuudestaan ja sen potentiaalista. ”Ottaen huomioon valtavan varallisuusmassan, on hämmästyttävää, kuinka vähän kiinnitetään huomiota asuntovarallisuuden tuottoon tai sen arvon kasvuun.” (Roininen, 19) Ja niinä harvoina kertoina, kun keskustelua asuntomarkkinoista käydään, keskittyy se lähinnä hintamuutoksiin eikä esimerkiksi vuokratuottoon, joka on asuntojen kokonaistuoton kannalta Roinisen mukaan dominoiva tekijä.

Asuntovelka

Suomen Pankin mukaan asuntolainakanta oli syksyllä 2017 77,2 miljardia euroa ja suhteutettuna yhteenlaskettuun asuntovarallisuuteen n. 460 miljardia euroa, voidaan todeta kokonaisuutena varallisuuden olevan vähävelkaista. Vaikka yhä useampi kotitalous on ottanut ja ottaa suuren lainan ja on vaarassa ylivelkaantua, ei se kerro koko totuutta. Suomalainen pankkijärjestelmä on kuitenkin melko vastuuntuntoinen eikä 90-luvun laman kaltaista tilannetta haluta kokea heti uudelleen. ”Jos jokin osa asuntomarkkinasta on ylivelkainen, on se julkinen asuntosektori.” (Roininen, 24) Roinisen mukaan julkisella sektorilla kiinteistöihin on mahdollista päästä kiinni 5 % omavaraisuusasteella vaikka yksityisellä sektorilla yritykset toimivat tyypillisesti 45-50 % omavaraisuusasteella. Mikäli yksityishenkilö haluaisi saada pankista vastaavan lainan, pitäisi hänen pantata vakuutena muuta omaisuuttaan ja näin olleen vastata lainasta edelleen n. 50 % asti. Täsmällisiä lukuja tärkeämpää on Roinisen mukaan ymmärtää, että asuntosijoittaminen Suomessa ylisuurella velkavivulla on käytännössä mahdollista vain julkisella puolella.

Miksi omistusasuminen on niin suosittua?

Roinisen mukaan lähes kaikkien suomalaisten pitäisi asua vuokralla, koska sijoitustoiminnan kulmakivenäkin käytetty portfolioteoria ei suosittele suuren pääoman kiinnittämistä yhteen kohteeseen, varsinkaan jos kyseinen kohde on varsin hidas realisoida. Tuotto/riskisuhde on sijoituksella huono ja lisäksi likviditeetti kärsii. Portfolioteorian mukaan kokonaisvarallisuuden pitäisi olla kymmenkertainen omistettuun asuntoon nähden, jotta sijoitus olisi perusteltu. Silti suurin osa suomalaisista asuu omistusasunnoissa. Miksi? Roinisen mukaan syy on todennäköisesti enemmän sosiaalisissa seikoissa kuin taloudellisissa. ”Syy omistusasumisen yleisyyteen lienee pohjimmiltaan sosiaalisessa statuksessa.” (Roininen, 31) Parhaimmillaan omistusasunto on kuitenkin erinomainen tapa ”pakkosäästää” rahaa, joka muuten helposti menisi turhuuksiin. ”Asuntoa pidetään ikään kuin kuukausisäästämiseen rinnastettavana eränä, joka aikaa myöten kumuloi omaisuusarvoa itselle.” ”Erityisesti mikäli asuu pitkään – sanotaan pari vuosikymmentä – samassa asunnossa, joka on uudehko ilman korjaustarpeita, saattaa omistusasuminen olla aivan erinomainen keino ”säästää” itselleen varallisuutta” (Roininen, 32) Psykologisten sekä pienten taloudellisten syiden lisäksi on toki se tosiasia, että useimmissa kaupungeissa parhaiden asuinalueiden kohteet ovat pääasiassa omistusasuntoja. Jos haluaa kodin läheltä työpaikkaa, päiväkotia, koulua jne. ei välttämättä ole mahdollista valita asua vuokralla. Roininen myöntää, että omistusasumiselle on olemassa myös näiden 3:n seikan ulkopuolisia syitä. ”Toisaalta asuminen on elämän perustekijä eikä pelkällä sijoitusteorialla voida tunnistaa kaikkia asumismuodon valintaan liittyviä kysymyksiä.” (Roininen, 36)

Velkavipu

 
Velkavivun merkitys asuntosijoittamisessa on epäilemättä yksi syy, miksi omistusasunnot ovat niin suosittuja. Jos ajatellaan, että sijoitusasunnon vuokratuotto on 5 % ja se on rahoitettu kokonaan omalla pääomalla, eli asunto on ostettu käteisellä, niin silloin sijoituksen oman pääoman tuotto on tuo 5 % Koska pankit kuitenkin myöntävät lainaa myös sijoitusasuntoihin, on oman pääoman tuottoa melko vaivatonta nostaa merkittävästi. Erityisesti korkojen ollessa matalalla, on lainan ottaminen jopa järkevää, koska sillä oman pääoman tuoton saa vivutettua korkeammaksi. Jos edellä mainittu asunto olisi ostettu 70 % lainalla ja rahoitettu 30 % omalla pääomalla, niin oman pääoman tuotto olisikin 5 % sijasta lähes kolmikertainen 14,3 %. ”Oman pääoman tuotto on (5 rahaa – korkokulu 0,7 rahaa) / 30 = 14,3 %” (Roininen, 58) ”Tässä on yksi salaisuus sille, miksi kiinteistösijoituksiin on allokoitunut varsin paljon rahaa finanssikriisin jälkeisinä aikoina.” (Roininen, 59)

Varainsiirtovero

Varainsiirtovero on keksintö, joka heikentää asuntomarkkinan tehokkuuta huomattavasti. Asunto-osakkeesta varainsiirtoveroa maksetaan omistajan vaihtuessa velattomasta kauppahinnasta 2 % ja kiinteistöstä 4 %. Kun tähän lisätään vielä mahdollisen välittäjän palvelut, niin transaktiokulut nousevat todella korkeiksi. Useimmissa myytävissä asunto-osakkeissa on vastattavaan yhtiölainaa ja varsinkin suurten remonttien jälkeen summa voi olla merkittävä osa koko asunnon velattomasta arvosta. Tällöin pelkät transaktiokulut muodostavat helposti yli 10 prosenttiakin myytävän asunnon todellisesta, yhtiölainan jälkeisestä arvosta. Pörssikaupassa transaktiokulut ovat tyypillisesti joitakin kymmeniä euroja, mutta asuntokaupassa puhutaan tuhansista euroista, vaikka myyjä ei käyttäisi edes välittäjän palveluja. ”Hallituksen tulisi pikaisesti korjata takavuosina tehty virhe, jossa varainsiirtoveron perustaksi määrättiin asunnon velaton bruttohinta velkaosuuden huomioivan kauppahinnan sijaan.” (Roininen, 80)

VN:F [1.9.22_1171]
Rating: 0.0/5 (0 votes cast)
VN:F [1.9.22_1171]
Rating: 0 (from 0 votes)

Keskustele artikkelista

Kirjoita kommentti

Kirjoita allaoleva koodi viereiseen kenttään roskapostin suodattamiseksi, kiitos!